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    是什么,吃掉了美的置业的利润空间?| 财报透视

    2022-03-30 16:25:47大公房产 作者:江舟舟
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      这个财报季和以往不同,不少房企似乎"躺平"了。而在这种行业大洗牌的关键时刻,有的房企在变卖资产以解近渴,有的房企却在到处充当"白衣骑士",比如美的置业。
      
      3月25日,这家热衷于收并购的企业发布了2021年度报告。
      
      报告显示,去年全年,美的置业实现营业收入737亿元,同比增长40.4%;实现归属母公司净利润37.44亿元,同比下降13.47%;毛利润为134.95亿元,同比增长15.8%;核心净利润为54.57亿元,同比增长13.6%。
      
      几乎全面增长的业绩,似乎也是这家公司一直在"买买买"的底气。

      
      销售成本超600亿元
      将逐渐退出低能级城市


      作为家电巨头美的集团旗下的地产公司,美的置业在资本市场也是混得风生水起。
      
      过去几个月,该公司接连逆市接盘多个房地产项目。
      
      先是2月8日,美的置业从金科手上收购了重庆美科房地产开发有限公司50%的股权,至此100%持有"美的金科郡"项目;
      
      再是2月23日,美的置业从正荣地产手里一下子接过3个项目的股权,至此"美的正荣滨河苑"、"和筑梅江"、"正荣美的云樾"三个项目均为美的置业全资持有。
      
      最近的是3月11日,美的置业再次以9.07亿元的收购代价,向金科地产收购了两家南京公司的股权,其中收购价合共8.32亿元,转让贷款本金7560万元。
      
      而除了正荣和金科,去年十月,美的置业还先后接下了与花样年、雅居乐等公司合作的多个项目。
      
      将时间线拉长看,不难发现,自2021年下半年开始,美的置业便开始了频繁的收并购动作。
      
      截止目前,美的置业已经并购了不下于9家公司。
      
      房地产行业如今的发展情形外界都有目共睹,美的置业选择此时大举收并购,想必也是对自己的财务状况有着充足的信心。
      
      2021年年报显示,美的置业的营收增速在行业内颇为亮眼,而对于集团收入的增加,公司也在年报中指出主要由于确认销售面积的增长及销售单价的提高。
      
      数据显示,2021年全年,美的置业连同其合营企业及联营公司共实现合约销售金额约1371.4亿元,较2020年同期增长8.7%;相应已售建筑面积约1176.4万平方米,较2020年同期增长了5.8%。
      
      不过按照美的置业于去年年初定下的1500亿元销售目标,2021年全年,该公司也并未完成年度销售目标,全年完成率为91.4%。

      美的置业在年报中称,当前市场环境下,公司更关注现金回款进度,而不是单纯追求销售额的高增长。数据显示,过去一年,美的置业的销售回款率为78%,去化率为65%,在民企开发商中处于中等偏上水平。
      
      与此同时,截至报告期末,美的置业持有现金及银行结余341.97亿元,同比增长28%;尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元。
      
      随着房地产行业精细化管理时代到来,现金流已经逐渐成为企业生存与发展的关键。
      
      彼时美的置业在收购金科旗下项目时曾表示,收并购主要是配合公司的城市升级战略:"以一二线、强三线为主,逐渐退出低能级城市。"
      
      而在本次业绩会上,公司管理层也再次强调,在收并购方面美的置业将倾向于在高量级的城市收购,例如南京、长沙、重庆、天津等;与此同时在低量级的城市退出,例如柳州、岳阳等,逐渐提高权益占比。

      而销售成本的飙升,也是美的置业近年来屡次提出向高能级城市战略转移的重要原因。

      数据显示,2021年美的置业的销售成本高达602.08亿元,比2020年多出了近两百亿元,营销成本的增速也远远大于销售额8.7%的增速。

      对此,IPG中国区首席经济学家柏文喜分析称,因为美的置业之前主要布局于低线位城市,而这些城市的产品溢价能力和溢价空间都比较差,也就意味着先手成本占比较高和毛利空间受限。这也是美的置业目前向一、二线城市等高线位市场和区域战略性转移的主要原因,只有向高线位地区转移才能提高产品溢价能力和毛利空间,也就是相对降低销售成本占比。

      于2021年,年报显示,美的置业在一二线城市的土储进一步提升至了60%。截至去年12月底,公司共有354个物业开发项目,覆盖全国61个城市,拥有土地储备总建筑面积达4952万平方米。其中,新增权益总建筑面积约471万平方米,权益拿地金额为权益销售额的38%。
      
      此外,2021年美的置业二级及以上城市的销售金额占比为78%,其中当地排名前十的城市数量有20个。截至11月,集团位于佛山的销售额突破130亿元,无锡、徐州、金华、邯郸等多个城市销售额均超50亿元。

      美的置业管理层表示,受到经济下行、疫情反复以及有效政策落地时间等因素影响,公司对区域市场很难预判。不过,在长三角、大湾区,去年下半年以来大量的压抑性需求一直在积累,预估会在今年二季度或下半年释放一部分。

      "华中区域会出现分化,武汉、长沙基本面还不错,下半年有望复苏,郑州、南昌土地供应量比较大,且需求不振,可能会使市场修复的时间略微长一些。"

      净利润创三年最低,
      拿地成本逐渐走高

      
      不过虽然营收和销售增速凶猛,但从过往几年的数据来看,美的置业的利润增速依然相对缓慢。
      
      2021年美的置业的毛利润为134.95亿元,相比2020年增长了15.8%。但值得注意的是,2020年的数据已经是美的置业增速下滑后的结果,而2019年这一数据为130.06亿元,同比增长32%
      
      此外,梳理过去几年的财务数据可以看到,美的置业的毛利率一直在逐年下降。从2018到2021年,其毛利率分别为32.72%、31.62%、22.21%及18.3%,直接从三字头降到一字头。
      
      而在2021年,美的置业的净利润约为37.43亿元,同比下降13.5%。对比2019年的43.05亿元和2020年的43.26亿元,这一数据也创下三年以来的最低值。

      值得注意的是,参考"三道红线"监管标准,截至2021年底,美的置业净负债率大幅下降到46.3%,现金短债比提升到1.7倍,但剔除预收款后的资产负债率虽下降到72.1%,但依然高于70%红线。

      业绩会上,美的置业执行董事兼首席财务官林戈说,"去年下半年行业?;?,银行资源紧张,但美的置业开发贷一直充裕,我们最早恢复到按揭额度上来。境外融资渠道主要依靠银团和双边贷,没发美元债。"

      事实上,作为依托于母公司美的集团的品牌布局成长起来的地产公司,美的置业在业务上也存在一定的区域局限性。
      
      公开资料显示,美的置业成立于2004年。最开始,公司业务主要是遵循着美的集团的发展轨迹,聚焦于珠三角地区。到2010年起,美的置业才开始进入贵阳、株洲、邯郸、宁波等城市,向全国布局。
      
      2013年,美的创始人何享健将美的置业的全部股权转至儿媳卢德燕名下,地产业务自此独立发展。

      不过,一开始美的置业拿地还是偏向于低线城市,一方面是因为有母公司的先天优势,另一方面也是由于土地成本较低,便于其攻池掠地。
      
      数据显示,从2016年到2018年,美的置业的合同销售规模先后突破200亿元、500亿元及790亿元,增速十分迅猛,2017年更是达到过146.12%的峰值。
      
      2018年10月美的置业登陆港交所,第二年,该公司的销售金额就达到1012.3亿元,提前完成了4年内冲进千亿的目标。此后,美的置业便一直待在千亿阵营中。
      
      不过,时代迅疾转变,行业风向更是在不停地发生变化,从前靠三四线城市的火爆行情崛起的美的置业,在迎来销售低迷的时期后,终究还是要将这些地给"吃"下去。
      
      犹记2020年,美的置业曾对肇庆、遵义、宁波、镇江、重庆、株洲、江门、长沙等区域内项目计提了11.19亿元存货跌价损失。
      
      而存货跌价损失指的是企业因为存货遭受毁坏或销售价格低于成本等原因而产生的损失。期末核算时,存货成本高于可变现净值的,计提存货跌价准备,同时计入存货跌价损失科目。

      这也意味着,无论是公司出于回款压力主动降价,亦或当地市场低迷致使房价下跌。这在一定程度上,都反映了美的置业在低线城市的销售压力。

      柏文喜也告诉大公房产,这说明这些城市存在跌价风险,同时也表明美的置业在这些城市中可能存在去化困难的问题。
      
      或许也是意识到了这一点,近年来,美的置业一直在往一二线拿地。不过相较于低线城市,一二线城市的拿地成本肯定会高出许多,这也就为集团带来另一个现实问题,那就是成本上升带来的资金压力。
      
      中指研究院数据显示,2021年全年,美的置业在拿地上共花费了297亿元,排名22;拿地面积为313万平米,排名28。

      柏文喜对大公房产表示,像美的置业这种以区域业务为主的房企,如果想往高能级城市扩张,最大的难点一方面是公司的资金实力局限,另一方面还有操盘能力的不足。

      克而瑞数据显示,2021年全年,美的置业的操盘金额共约1295.3亿元,排名23;操盘面积为1136.6亿元,排名20。

      在业绩会上,美的置业管理层也对今年的拿地情况作出了指示:"公司会根据经营性现金流的状况,控制投资节奏,土地获取绝对不会突破回款的40%。同时,提升拿地权益比,减少合作,控制1+1不能大于二的这种合作,慎重选择合作对象,提升自操盘的比例。"

      美的置业管理层认为,房地产竞争格局已发生颠覆性的变化,行业也正在快速出清,未来房地产行业的参与者与玩家会越来越少,能够留下来的无论是国企还是信用状况良好的民企,大家会更加理性,也会减少内卷,未来的供需结构会更加合理。

      他们乐观地表示,对于美的置业来说,未来的机会大于挑战、大于风险。
     
    责任编辑:江舟舟
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