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    黑铁时代下,万科的反思与承诺|财报透视

    2022-03-31 15:49:56大公房产
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      3月31日,万科如期召开2021年度业绩推介会。

     
      作为曾经的地产一哥,2021年万科的业绩并不算好看。但是万科董事会主席郁亮的开场白依然煽情:“昨天晚上其特别忐忑不安,就像一个学生没考好试,拿成绩单要给父母看一样。”
     
      当房地产进入“黑铁”时代,万科的发展逻辑又将产生哪些变化?
     
      净利润下滑后的“反思”
     
      2021年年报数据显示,万科实现合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元;持有现金1493.5亿元,净负债率29.7%;归属于上市公司股东的净利润225.24亿元,同比下降45.7%。
     
      虽然基本面看起来尚好,但值得注意的是,这是万科上市31年以来,净利润继1995年、2008年后出现的第三次下滑。对2021年利润的下降,万科给出的原因是源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。
     
      同时,郁亮在《致股东信》中也坦言:“交出这样的成绩单,我倍感压力,内心充满紧迫感。”
     
      在业绩会上,郁亮补充反思了两点。他表示,就管理方面,万科过去一直是充分授权、分布式的特点造成了离散度大的问题。虽然这种充分授权、分布式的特点,让万科在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会,但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,单一城市公司和单一区域,不具备完整能力,这就会表现出参差不齐和离散度大的问题,部分项目不及预期,拉低了整体表现。
     
      万科总裁祝九胜认为,去年万科业绩的最大缺口是在净利润数据,这主要源于四季度结算占比40%,结算权益比例下降5%左右。
     
      上面的两个因素叠加起来,导致万科四季度的净利润减少较明显,同时,投资收益也在四季度出现了大幅下滑。
     
      祝九胜还表示,因为业绩下降,包括郁亮在内的管理层个人收入也是大幅下降的,全体万科人为此付的代价,可能是两个数量级以上。以这么贵的代价进行“业绩洗澡”,既没必要也更不可能。万科是在公开市场披露业绩,所做的每一步都要经得检验。
     
      郁亮透露,目前万科已取消集团合伙人层级,即通常意义上的“高管”,所有人都要下沉到前线。
     
      目前,郁亮在万科内部同时兼任首席客户官,研究解决客户层面所反映的关键问题,总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人,承担长租公寓业务的经营管理责任。
     
      多元化业务的“正反面”
     
      在多元化业务方面,郁亮也在业绩会上坦言万科多赛道同时探索“交了学费”,成本比预想更大,也对过往业绩产生了影响。
     
      2014年,万科开始进行转型探索,尝试的赛道较多。以万科的规模体量,只有一两条赛道,不足以支持可持续发展。
     
      郁亮表示,多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本,超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,市场环境变化之后,这些“学费”对业绩的影响就显露出来。
     
      其实最初创业的万科也是多元化起家,在改革大潮中选择能赚钱的行业,例如玉米饲料、贸易、饮用水和百货等,后来万科创始人王石聚焦房地产开发,甚至是以住宅开发为主的思路,让万科在未来20年的发展道路上一路高歌。
     
      2012年初,王石公开向万科的高管团队喊话:“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”
     
      由王石到郁亮,万科核心管理层也开始焕新。之后郁亮在组织架构调整、业务多元化方面一直动作频频。
     
      虽然郁亮承认了多元化业务成本超出预想,但他也同时表示,非开发业务正在为万科逐步形成新的“利润蓄水池”,并逐渐产生贡献。
     
      郁亮称,万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入(NOI)率势头好,正在逐步形成新的利润蓄水池。探索这些业务的学费,大部分已经交完。在2022年,非开发业务总体将开始形成正向贡献。
     
      此外,社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大,符合投资收益标准的资产却不多,形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资,也为经营、服务业务提供了很好的资产增值变现出路。
     
      郁亮表示,万科一直坚持追求有现金流的利润,因此采取成本法对这些业务进行计量,折旧摊销在成本费用里进行列支,去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元,客观上对报表利润存在影响。
     
      对于这些独立板块能否独立上市,郁亮说,未来公司以每个业务能不能独立上市为成功标志之一。他还希望机构投资者能够用新的估值模型来看万科的经营服务业务。
     
      郁亮:不给行业添麻烦
     
      2021年,全国房地产开发投资147602亿元,比上年增长4.4%;比2019年增长11.7%,两年平均增长5.7%。其中,住宅投资111173亿元,比上年增长6.4%。
     
      在万科的年会上,郁亮曾表示2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。“要么死、要么活,没有中间状态。”
     
      郁亮提到,如今房地产行业已经到了“黑铁时代”,万科的组织也要建立新的锚定点,福利、补贴等都要跟黑铁时代相适应。
     
      而早在2012年,郁亮就提出了地产进入“白银时代”。
     
      但是在万科年报业绩推介会上,郁亮这位行业“吹哨人”又认为,房地产是规模超十万亿的巨大市场,常做常有、常做常新。
     
      郁亮说,房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场,规??隙ǔ蛞谠考?。房地产开发依然是重要的经济活动,也是万科现在和未来的主要业务,这门生意未来仍会常做常有。
     
      另一方面,伴随城市发展,人们的工作生活场景越来越多样化,对不动产的内容和服务不断有新的需求,因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心,已经做了比较充分的布局和准备,形成了有自身特点的不动产综合发展能力,这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的行业基础。
     
      郁亮说,万科开发业务将继续保持在行业第一阵营,今年实现止跌企稳,同时未来2到3年的储备有保障。具体路径是通过开发经营本部,对开发业务进行集中管控和统筹管理;继续坚持高质量投资;此外现有储备资源充足,可以支持未来2到3年的业务发展需要。
     
      祝九胜也表示,公司未来两年的开发毛利率可维持在20%水准。主要有三方面的支撑:一是公司有7100亿已售未结转;其次,投资机制发生了变化,会以特别好为一个投资新标准;第三,成立了开发经营本部,有助于提升经营质量。
     
      2021年,暴雷房企不断。对于是否会运用并购贷等工具实施并购,郁亮表示:“万科首先会保障自己安全,不给行业添麻烦,在此前提下,尽我们所能做一些有利于行业良性发展的事情,我们也会留意相关的机会。”
    责任编辑:李琪
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